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Escritura de imóvel: como agir se ela não existe?

Toda vez que há a transferência de imóveis em uma venda, doação, pagamento ou outro meio ela só é possível se o proprietário tiver a Escritura de imóvel. Esse documento, emitido pelo cartório onde o imóvel é registrado, contém todas as informações sobre o imóvel e a transferência dele de um proprietário para outro. Ela é obrigatória por lei no artigo 108 do Código Civil: “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

O imóvel não tem escritura, e agora?

A lei diz que se não existe escritura pública do imóvel então o vendedor não é proprietário dele. Para passar a escritura para o seu nome será necessário encontrar o dono desse imóvel. Isso não impede a venda – que poderá ser feita por meio do contrato de Compromisso de Compra e Venda, que é também chamado de “contrato de gaveta” por não fazer parte da documentação do imóvel válida para a Justiça.

Sendo assim, se você adquirir o imóvel somente com o Compromisso e o antigo proprietário realizar uma venda regular para outro comprador, isso vai significar que o imóvel deverá ser entregue para o novo dono, que não será você. Por isso, é um grande risco. É muito difícil que você consiga ter o imóvel somente com o contrato de gaveta diante da escritura que o outro comprador terá em seu nome.

3 motivos para não comprar um imóvel sem a escritura em mãos

Existem três principais motivos pelos quais você precisará se preservar de uma grande dor de cabeça a não ser que você corra para providenciar a criação da escritura do imóvel:

  1. A maioria dos bancos não financiam o imóvel sem a escritura;
  2. Os gastos podem aumentar com a regularização;
  3. Corre um grande risco de cair num golpe e o dono do imóvel agir de má fé e você ficar sem o imóvel depois de ter pago ele.

O que fazer para ter a escritura do imóvel?

Para você que gostou muito do imóvel e quer fazer um esforço para regularizar a situação, mas não como fazer entenda alguns pontos. Por exemplo, para lavrar a escritura, o comprador deverá pagar o custo no cartório e o ITBI (Imposto sobre Transferências Imobiliárias), no momento da transferência. O valor do cartório é tabelado e depende do valor do imóvel para basear a cobrança e o ITBI cerca de 2% do valor total do imóvel.

O valor da escritura poderá ser venal (da prefeitura) ou o valor acordado na venda. Assim que a escritura foi lavrada você deverá registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), onde será cobrado um valor tabelado. Na escritura você terá todas as atualizações sobre o imóvel, por isso, é importante que você tenha a última versão da matrícula do imóvel onde você lerá sobre dívidas, hipotecas e vendas.

Não conhece o dono do imóvel que comprou?

Se você não consegue encontrar o dono do imóvel para criar a escritura do imóvel, recorra à Lei de Usucapião. O único detalhe é que para recorrer a ela você vai precisar provar que mora no imóvel entre 5 e 15 anos. Segundo a lei, o uso por um tempo prolongado confere a aquisição da propriedade do imóvel, principalmente pelo fato de o morador provar ter pago os impostos e taxas referentes ao imóvel (isso é decisivo para a a transição de posse). Consulte um advogado que poderá preparar a ação na justiça para você.

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